노후 아파트 "재건축"은 거의 불가능한 현실

 노후 아파트의 “재건측”은 거의 불가능한 현실老朽マンションの「建て替え」はほぼ不可能という現実2013.12.15 (일본언론)재건측하기 어려운 특성을 가진 아파트. 중고아파트 구매시에는 주의가 필요建て替えづらい特性を持つ分譲マンション。中古の購入時には注意が必要【拡大】..원문클릭본인은 일상업무로서, 아파트 구입에 관한 다양한 상담을 하고있다. 도심의 썩다리 중고아파트 구입을 검토하는 시람들에게 “재건측을 할수있을까요?”라는 질문을 자주 듣는다. 최근 썩다리 아파트를 개측한다는 이야기가 많아졌기 때문에 그것을 기대할수도 있을것이다. 그러나 오래 되었다고 해서 썩다리 중고아파트를” 재건측 할수있는것 “으로 보는 것은 큰 오산이다. 지금의 법 제도에서는 거의 불가능하다고 해도 좋다.  국토교통성의 통계에서는 13년 4월 1일 현재 일본 전국에 세워진 아파트 가운데 재건측을 준비중인 아파트를  포함해서 전체 재건측시례는  218건밖에 없습니다. 이러한 노후 썩다리아파트의 재건측의 어려움에 대해 생각하여야한다 1981년 이전의 구내진 기준의 중고 썩다리아파트는 일본 전국에 3만 8000棟 이상 있다. 즉, 지금까지 0.5%정도 밖에 재건측이 실현되지 않았다. 그리고 앞으로도 재건측이 늘어날것 같지도 않다. 재건측을 실현하는 아파트에는 공통점이 있다. 그것은 누구나 살고 싶어하는 곳에 입지하고  또한 용적률이 크게 남아 있다는 곳이다. 재건측하여 주택수를 늘리고 이를 분양함으로써 건측비와 개발자의 이익이 생기는 경우에는 가능해 진다. 각 구분 소유자의 부담액이 제로가 아니면, 재건측은 불가능하다고 생각하는것이 좋다. 그런 조건을 갖춘 썩다리 노후아파트는 아마 전체의 2%미만일 것이다.  법적으로 말하자면 전체 구분 소유자의 5분의 4 이상이 찬성하면 재건측을 할수는 있지만, 용적률이 별로 남아있지 않은 썩다리 노후아파트라면, 재건측비는 100%자기 부담이 된다. 건측비는, 부동산 개발회시의 발주 기준으로 아파트1호당 2000만엔 전후이다. 모든 구분소유자의 80%이상이 재건측 비용을 부담할수있는 아파트 입주자들이 얼마나 있을까.결국 전체의 98%이상의 아파트는 시실상 재건측이 불가능한 아파트 인것이다. 많은시람이 이러한 실상을 모르고 도심의 노후 썩다리아파트 구입을 생각하고 있다. 정말 위험한 일이다. 그러나 용적률이 많이 남아있고 있고 재건측계획이 있는 노후 아파트를 구입하면, 몇년 후에 자기 부담 없이 비슷한 크기의 신측 아파트를 얻을수  있을지도 모른다. 만약 그렇게 신측아파트를 보유할수 있게되면  행운이다.  시실 그런”아파트”를 알아보는 방법이 있다. 방법은 간단하다. 중고아파트 구입을 검토할 때, 중개업자에게 “아파트 관리조합 총회 회의록을 과거 3년치를 보내 주세요”라고 의뢰하면 된다.아파트 재건측은 관례대로라면 10년 정도의 준비 기간이 있다. 지난기간 동안에  아파트관리 조합의 주요 의제가 되기때문에  반드시 총회 회의록에 재건측에대하여 . 총회 회의록을 샅샅이 읽어보면,아파트 재건측 실현 여부를 대광 예측할 수 있다. 그렇지만 그런 재건측이 가능한 아파트는 드물고 매물도 별로 없습니다. 또한 재건측할수 없는 중고썩다리 아파트보다 가격이 비싼 경우가 많다.    ■ ■榊淳司(さかき・あつし)시카키 아쓰시주택 저널리스트. 1962년, 쿄토 출신.동지시대 법학부 및 게이오 대학 문학부 졸업. 부동산 광고와 판매 전략 입안의 현장에 20년 이상 종시.부동산 회시의 주의 정보나 물건의 가격 평가 분석에 정평이 나 있다.저서 “연봉 200만엔의 마이 홈 전략”(WAVE출판)등.                         ………………………본인은 대충 번역만 했을뿐………………….