미국의 설비투자 증가 속도가 수익형 부동산에 미치는 영향

미국의 설비투자 증가 속도가 수익형 부동산에 미치는 영향
 
 
 
트럼프의 감세법안이 상원을 통과했습니다.
이제 상하 양원 위원회의 형식적 절차만 통과하면 내년부터 바로 감세법안이 시행됩니다.
그렇다면 트럼프의 감세법안은 무엇을 위해서 재정적자로 인하여 연방재정 확대마저도 제대로 합의가 안되어서 셧다운이 되는 2류나라로 전락한 미국이 재정적자가 확대되는 감세안에 목을 매는것일까요?
 
그것은 미국내 투자를 늘리기 위한것이지요.
감세법안이 통과되면서 미국내 업체들의 법인세가 대폭적으로 줄어들게 되면  지난 2,3분기 미국의 분기성장율이 3%대의 고공행진으로 인한 실질적 소비증가로 인한 산업생산이 늘게되어 미국에 수출을 하는 해외수출 업체들의 미국내 설비투자를 더욱더 늘려나가게 될것입니다.
이렇게 되면 미국내 일자리는 폭발적으로 늘어나게 되는것이지요.
 
그리고
또 하나는 감세를 통한 소비증대가 목표입니다.
이번 감세안으로 미국은 가구당 약 400달러에서 800달러의 소득이 증가하는 것으로 조시되고 있습니다.
이것이 소비로 연결되는것은 당연하겠지요.
또한 금리인상으로 인한 가구당 이자상환 부담도 줄어드는 효과가 있다고 봅니다.
 
그동안
연준이 금리인상에 매우 소극적이었던 이유중 하나는 경기 재침체 문제였습니다.
그런데 이번 감세안 통과로 인하여 일 자리가 미국내 설비투자가 촉진되어 양질의 일 자리가 폭발적으로 늘어나고 가계소득 상승으로 인한 가계부채 이자부담이 완화되면 금리인상이 정상적으로 진행될수 잇다는 뜻입니다. 
따라서
시실상 감세법안의 통과로 인하여 미국은 긴측속도를 높일수 있는 발판이 마련된것으로 보면 됩니다.
 
이렇게 되면
그동안 부채를 통하여 시장이 지탱되어온 이머징 마켓들은 금융변동성이 확대되겟지요.
이런 긴측 영향은 각나라별로 다르게 나타나게 될것으로 봅니다.
특히
-나라재정 적자나라들
-경상수지 적자나라들
-외환 부족 나라들
이런 나라들은 유동성 부족에 노출될것입니다.
 
나라가
유동성 위기에 노출되면 금융 변동성이 화갣되고 실물자산 가격이 가장 먼저 충격을 받게 되는것은 상식이지요.
또한
제로금리 기간동안 과다한 부채를 동원하여 실물자산을 매입한 채무자들도 금융시장 경색으로 인하여 부채상환 압박에 노출되게 될것입니다.
 
저금리 기간동안의 수익형 부동산 투자수익은  금리차익을 통하여 수익이 실현되는 것이므로 금융차입이 많을수록 투자수익이 높게 됩니다.
결국
미국발 금융 위기 이후 지난 10년동안 저금리기간에 공급된 상가나 원투룸등 수익형 부동산은 이렇게 금융차입을 통해서 만들어진 수익이라는 말이지요.
 
따라서
이 때 금융부채나 과다한 전세보증금을 동원한 수익형 부동산 매수자들은 앞으로 금리인상 속도가 빨라지게되면 수익을 내기가 힘들어지게 됩니다.
이렇게 되면
이들 매물이 앞으로 시장에 많이 출회될것입니다.
당연히 가격이 하락하게 되겟지요.
 
상가도 마찬가지입니다.
금리인상기에 진입하게 되면 임대자들은 임차인들에게 금리인상분 만큼의 금액을  임대료에 전가할수가 있어야 그 부동산 가격이 유지가 됩니다.
그런데 우리나라는 경기회복으로 인한 금리인상이 아니지요.
일자리도 줄어들고 있는중이고 가계소득도 하락하고 있는중입니다.
그런데
임대인이 금리가 올랐다고 해서 임차인들에게 임대료를 올려 달라고 하면 임차인들은 수익을 맞추지 못해서 임차를 포기하겟지요.
이렇게 되면 현재 가격에 임대를 계속 하거나 아니면 오히여 임대료르르깍아줘야 하는데 이렇게 되면 임대수익이 줄어들게 되고 임대 수익율로 결정되는 상가가격도 하락하게 됩니다.
 
따라서
저금리 기간동안에 금융차입을 통해서 상가나 원투룸을 매입한 부동산 소유자들은 지금이라도 매도에 나서는것이 유리하다는 겁니다.
 
현재
우리나라 평균 전세가격이 하락하고 있습니다.
이것은 향후 주거용 부동산 가격도 조정받게 될것이라는 전조신호지요.
전세가격 하락은
갭투자자들에게는 쥐약이 되는 것입니다.
금리인상시
매물이 증가하는 원인이 되지요.
특히 향후 2020년까지 공급물량이 증가하는 지역의 전세가격 조정이 커지게 될것이라는 신호라고 이해하면 됩니다.
 
아골 찌질이 세기들은
금리를 인상하기 시작하면 아무지역 아무 부동산이나 막 내리는줄 압니다.
그렇지는 않지요.
부동산 시장도 철저하게 빈익빈 부익부의 시대로 진입합니다.
황금 역세권이라고 들어 보셨나요?
앞으로는
비싸더라도 이런곳을 공략해야 합니다.
 
그리고
반드시 피해야 될 투자자리는 어떤 곳이지요.
2020년까지 공급물량이 증가하는 지역은 철저하게 피해야 한다.
명심해야 하겠지요.